KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ, KONUT VE İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE BORÇLARI, TAHLİYE VE KİRA ARTIRIMI

 

KONUT VE İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE BORÇLARI,
TAHLİYE VE KİRA ARTIRIMI
 
GENEL OLARAK KİRACININ VE KİRAYA VERENİN HAK VE BORÇLARI
Kiracının kira ilişkisinden doğan borçları Türk Borçlar Kanunu m.299 ve devamında düzenlenmiş olup kiracının temel yükümlülükleri kirayı ifa zamanında ödeme, özenli kullanım ve kiralananın olağan giderlerini ödemedir. Bu edimleri talep etme hakkını da kiraya verenin kira ilişkisinden doğan temel hakları olarak düşünebiliriz.
Kiraya verenin kira ilişkisinden doğan borçları ise yine Türk Borçlar Kanunu m.299 ve devamında düzenlenmiş olup kiraya verenin temel yükümlülükleri kararlaştırılan tarihte kiralananın teslimi, vergi ve benzeri yükümlülüklere ve yan giderlere katılma ve ayıplardan sorumluluktur. Bu edimleri talep etme hakkını da kiracının kira ilişkisinden doğan temel hakları olarak düşünebiliriz.
 
FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ
1-) Olağan Fesih Nedeniyle Tahliye
Kira sözleşmesi belirli süreliyse; belirsiz süreli sözleşmeye döndükten sonra 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılınının sonu için kiraya veren herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir. Kira sözleşmesi sözleşmede yazan kira süresinin bitmesiyle belirsiz süreliye döner.
“on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”TBK m.347
Örnek A: 10.10.2022 yılında 3 yıllık bir kira sözleşmesi imzalanması durumunda sözleşme 10.10.2025 tarihinde belirsiz süreliye dönecektir, 10 yıl sonra yani 10.10.2035 yılında 10 yıllık uzama süresi bitecektir, bunu izleyen kira yılının bitimi için kiraya veren olağan fesih hakkına kavuşacak ve 10.10.2036 tarihi için sözleşmeyi feshedebilecektir.
Örnek B: 10.10.2022 yılında 1 yıllık bir kira sözleşmesi imzalanması durumunda sözleşme 10.10.2023 tarihinde belirsiz süreliye dönecektir, 10 yıl sonra yani 10.10.2033 tarihinde 10 yıllık uzama süresi bitecektir, bunu izleyen kira yılının bitimi için kiraya veren olağan fesih hakkına kavuşacak ve 10.10.2034 tarihi için sözleşmeyi feshedebilecektir.
Bu şekilde belirli süreliyken belirsiz süreliye dönen kira sözleşmeleri için; kiraya veren olağan fesih hakkına kavuştuğu 10 yıllık uzama süresinden sonraki kira yılının (veya takip eden kira yıllarının) bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Örnek A için kiraya veren 10.07.2036 tarihine kadar kiracıya olağan fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır. Aksi halde 10.10.2036 için olağan fesih/tahliye hakkını kaybeder ve sonraki kira yılı sonunu beklemesi gerekir.
Örnek B için kiraya veren 10.07.2034 tarihine kadar kiracıya olağan fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır. Aksi halde 10.10.2034 için olağan fesih/tahliye hakkını kaybeder ve sonraki kira yılı sonunu beklemesi gerekir.
 
 
Kira sözleşmesinin en baştan itibaren belirsiz süreli yapılması durumunda (sözleşmeye kira süresi yazılmaması durumu) kiranın başlangıcından 10 yıl geçmesiyle kiraya veren herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.
“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”TBK m.347
Örnek C: 10.10.2022 tarihinde imzalanan belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde kiranın başlangıcından 10 yıl sonra yani 10.10.2032 tarihinde kiraya veren olağan fesih hakkına kavuşacaktır.
Bu şekilde belirsiz süreli olarak aktedilen kira sözleşmeleri için; kiraya veren olağan fesih hakkına kavuştuğu 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Örnek C için kiraya veren 10.07.2032 tarihine kadar kiracıya olağan fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır. Aksi halde 10.10.2032 için olağan fesih/tahliye hakkını kaybeder ve sonraki 6 aylık dönem sonunu beklemesi gerekir. Burada kanun “genel hükümlere göre fesih bildirimi” ifadesi kullandığı için kiraya veren takip eden 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak olağan fesih hakkını kullanabilir.
 
2-) Gereksinim Nedeniyle Fesih/Tahliye
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” TBK m.350
 
Kiraya veren yukarıdaki maddede sayılan sebeplerin varlığında kanunda öngörülen usule uyarak kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir.
Açılan davada gereksinim/ihtiyaç iddiasını ispatlama yükümlülüğü kiraya verene aittir.
ÖRNEK D: 10.10.2022 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi imzalanması durumunda 10.10.2023 tarihinde sözleşme belirsiz süreliye dönecektir. 20.10.2023 tarihinde ihtiyacı ortaya çıkan ev sahibi 10.01.2024 tarihine kadar yapacağı bildirim ile ilk altı aylık dönem sonunda yani 10.04.2024 tarihinde kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir. Kiracının çıkmaması durumunda kiraya veren bir ay içinde yani 10.05.2024 tarihine kadar açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
 
3-) Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Fesih
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”TBK m.351
Yeni malik TBK m.350’deki gereksinim sebeplerinin varlığı halinde edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarda bulunmak şartıyla 6 ay sonra açacağı bir dava ile yahut sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi feshedebilir.
 
4-) İki Haklı İhtar Nedeniyle Fesih/Tahliye
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” TBK m.352
Kiracı, kira bedelini süresinde ödememesi sebebiyle kiraya verenin bir kira yılı içinde 2 haklı ihtarda bulunmasına sebep olmuşsa; kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İcra Dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emri de haklı ihtar yerine geçer.
 
5-) Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Fesih/Tahliye
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” TBK m.352
Kiraya veren; tahliye taahhütnamesine dayanarak taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
 
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kira sözleşmesinin imzalanmasından en az 1 ay geçtikten sonra düzenlenmesi gereklidir.
 
6-) Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Fesih/Tahliye
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” TBK m.315
Kiraya veren, ödenmeyen kira alacakları için kiracıya en az 30 gün süre vererek ödemesini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. İcra dairesinde ödenmeyen kira alacakları için takip başlatılarak kiracıya Örnek No:13 Ödeme Emri gönderilmesi de bu maddenin uygulamasına girmektedir, zira Örnek No:13 Ödeme Emri borçluya borcunu ödemesi için 30 günü olduğunu, aksi halde tahliye edilebileceğini ihtar eder.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmeyip 30 gün içinde borcunu da ödemezse hakkında tahliye kararı verilir. Yine borca itiraz etmekle birlikte 30 gün içinde borcu ödemeyen ve itirazında haksız çıkan borçlu aleyhine de tahliye kararı verilir.
Kiracının temerrüdü devam ettiği sürece bu yol işletilebilmektedir.
KİRA ARTIRIMI ve HUKUKİ BOYUTU
1-) Sözleşme Kira Artış Şartı ve TÜFE Düzenlemesi
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” TBK m.344
Tarafların kira sözleşmesinde belirlemiş oldukları artış oranı TÜFE oranını geçmediği sürece geçerlidir ve uygulanır. Sözleşmede belirlenen artış oranı TÜFE’den yüksek kalması durumunda TÜFE uygulanır, sözleşmedeki artış oranı geçersiz kabul edilir.
Tabiki tarafların karşılıklı anlaşma ile kiralarını istedikleri zaman istedikleri gibi artırabileceklerini söylemeden geçmeyelim. Ancak sözleşmede yazan kira artış oranının TÜFE’den yüksek kalması durumunda ev sahibinin sözleşmeye dayanarak tek taraflı TÜFE’den fazla artış yapması mümkün değildir.
Sözleşmede belirlenen artış şartının TÜFE’nin alında kalması durumunda sözleşmedeki artış uygulanır, kiraya veren tek taraflı olarak TÜFE oranında veya daha fazla artış yapamaz.
Dolayısıyla Kanun Sistematiğine bakıldığında TÜFE’nin bir üst sınır olarak düzenlendiği görülmektedir.
Kanunun TÜFE oranı ile kastettiği “kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK tarafından açıklanan oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı”dır. TÜİK’in sitesinden ilgili verilere ulaşılabilir.
Örnek-D: Kiracı Ahmet ile Kiraya Veren Sabri 05.05.2021 tarihli kira sözleşmesi yapmışlar ve sözleşmede yıllık %10 kira artış oranı belirlemişlerdir. 05.05.2022 tarihindeki kira artış oranı belirlenirken sözleşmedeki kira artış şartı %10, Nisan 2022 için TÜFE oranının %34,46 olduğu görülmektedir. Kira artış şartı TÜFE’den yani üst sınırdan yukarıda kalmadığı için; kira artış şartı uygulanır, %10 artış yapılır. Ev sahibi tek taraflı olarak TÜFE oranında yani %34,46 kira artışı YAPAMAZ.
 
Örnek-E: Kiracı Mehmet ile Kiraya Veren Berke 05.05.2021 tarihli kira sözleşmesi yapmışlar ve sözleşmede yıllık %40 kira artış oranı belirlemişlerdir. 05.05.2022 tarihindeki kira artış oranı belirlenirken sözleşmedeki kira artış şartı %40, Nisan 2022 için TÜFE oranının %34,46 olduğu görülmektedir. TÜFE’nin üstündeki kira şartları kanunca geçersiz olduğu için üst sınır olan TÜFE oranında yani %34,46 artış yapılır. Ev sahibi tek taraflı olarak sözleşmedeki kira şartı oranında yani %40 oranında kira artışı YAPAMAZ.
 
2-) Kira Tespiti Davası
Yukarıda açıkladığımız kira artışına ilişkin hükümlerle birlikte beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; kiraya verenin beş yıl geçtiyse kira tespit davası açarak hakimden kiranın emsallere göre yeniden belirlenmesini isteme hakkı vardır.
Kira sözleşmesinde kira artış şartı olması halinde kira tespit davası açıldığı kira yılı için sonuç doğurur. Kira sözleşmesinde kira artış şartı olmaması halinde kiraya veren tespitini istediği kira yılının başlamasından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunmalıdır. (Yargıtay 3. H.D. 2017/7880 E. 2019/4579 K. 15.05.2019 K.T. künyeli karar incelenebilir.)
 
 
TAHLİYE ve KİRA ARTIRIM SÜRECİYLE İLGİLİ SIK SORULANLAR
1-) Ev sahibim TÜFE oranında ya da TÜFE’nin üstünde artırım yap ya da çık diyor, ne yapmalıyım?

• Ev sahibi tek taraflı olarak kira sözleşmesindeki artış oranından fazla kira artışı yapamaz. Örneğin kira sözleşmesinde %10 artış belirlenmişse, kiraya veren tek taraflı olarak %10’dan fazla bir kira artışına karar veremez. Ev sahibi sözleşmede belirlediğinizden daha yüksek bir kira artışını kabul etmediğiniz için sizi kiralanandan çıkarma hakkına sahip değildir.

2-) Ev fiyatları ve enflasyon çok yükseldi, sözleşmede %10 artış kararlaştırılmış olsa da ev sahibi olarak kirayı TÜFE oranında artıramaz mıyım?

• TÜFE oranı kanunca bir üst sınır olarak düzenlenmiştir. Sözleşmede bir kira artış oranı belirlenmişse tek taraflı olarak TÜFE’yi uygulayamazsınız. Kira başlangıcından itibaren 5 yıl geçtiyse kira tespit davası ile kira bedelini güncelleme hakkınız bulunmaktadır.

3-) Ev sahibim kira artışını kabul etmediğim için tahliye edeceğini söylüyor, tahliye etme hakkı var mıdır, tahliye olmamak için nelere dikkat etmeliyim?

• Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha yüksek bir kira artışını kabul etmek zorunda değilsiniz ve bu yüzden tahliye de edilemezsiniz. Ancak yukarıda da açıkladığımız üzere tahliyenin birden çok yolu ve sebebi vardır. Dolayısıyla kiracı olarak tahliye ihtimali ile karşı karşıya kalmamak için yükümlülüklerinizi eksiksiz yerine getirmeniz çok önemlidir. Kira bedellerinizi sözleşmede belirlenen vadesini geciktirmeden ve eksiksiz ödemelisiniz. Kira bedellerini banka üzerinden ödemenizin yararınıza olduğunu hatırlatırız çünkü bedelin ödenip ödenmemesi uyuşmazlık konusu olduğunda mahkeme sizden borcunuzu ödediğinizi ispat etmenizi isteyecektir, ispat edemediğiniz durumda tahliyeyle karşı karşıya kalabilirsiniz.

4-) Kiracım kiralarını eksik ve geç ödüyor, hakkında tahliye kararı alınabilir mi?

• Yukarıda Tahliye Nedenleri başlığında açıkladığımız üzere kiranın eksik ve geç ödenmesi; ilgili ihtar/takiplerin yapılması şartıyla tahliye için yeterli olabilmektedir.

5-) Ev sahibim eve girerken benden tahliye taahhütnamesi aldı, ancak taahhütname tarihini kira sözleşmesi tarihinden bir ay sonraya attık, bu taahhütname ile tahliye edilebilir miyim?

• Yargıtay kira başlangıcından 1 ay geçmeden verilen kira taahhütnamelerini geçerli kabul etmemektedir. Hukuki süreçte gerekli itirazların yapılması durumunda bu tahliye taahhütnamesi ile tahliye yapılması engellenebilir.

6-) Kira sözleşmesinde %10 artış kararlaştırılmıştı ancak kiracımla anlaşarak bu sene kirayı TÜFE’nin de üzerinde olarak %50 artırmaya karar verdik, hukuken mümkün müdür?

• Kiracınızla karşılıklı anlaşarak kirayı sözleşmedeki artış şartının veya TÜFE’nin üstünde artırmanıza bir engel yoktur. Ancak herhangi bir uyuşmazlıkta ispat sorunu yaşamamak için sözleşmeden fazla yaptığınız bu artışı yazılı bir belgeye bağlamanız ve kira ödemelerinizi banka üzerinden almanız yararınıza olacaktır.

7-) Ev sahibim oğlu oturacağı için evden çıkmamı istiyor, çıkmak zorunda mıyım, ne yapmalıyım?

• Yukarıda gereksinim sebebiyle tahliye başlığında incelediğimiz üzere kanunda sayılan gereksinimler mevcut ise ihtar sürelerine uyarak ev sahibinin tahliye talep etme hakkı vardır. Dolayısıyla ev sahibinin ihtiyacının gerçek bir ihtiyaç olduğunu düşünüyorsanız ihtar üzerine evi tahliye edebilirsiniz.
• Eğer ev sahibinin gereksinim iddiasının samimi olmadığını düşünüyorsanız ev sahibinin gereksinim sebebiyle dava açmasını bekleyebilirsiniz. Ev sahibi tahliye için bu davayı açmalı ve davada gereksinim iddiasını ispatlamalıdır. Ayrıca hatırlatmak gerekir ki eğer bu dava sonucu tahliye kararı çıkar ve bu suretle tahliye edilirseniz ev sahibi 3 yıl boyunca taşınmazı kiraya veremez, verirse TBK m.355 gereğince bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tarafınıza tazminat ödemek zorunda kalır.
• Ancak eğer ev sahibi dava açmadan önce, gereksinim sebebiyle tahliye ihtarı üzerine evi tahliye etmişseniz ve ev sahibi de siz çıktıktan sonra evi başkasına kiraya vermişse TBK m.355’te düzenlenen tazminata hak kazanamazsınız.

                                                                                                                                     Av. Yasin KATIRCI/31.05.2022
 
NETİCETEN YUKARIDA KİRA İLİŞKİSİNDE TAHLİYE VE KİRA ARTIRIMI KONULARI GENEL HATLARIYLA İNCELENMİŞ OLUP HUKUKİ ÇALIŞMA NİTELİĞİNDEDİR, HUKUKİ TAVSİYE DEĞİLDİR, HER SOMUT OLAY KENDİ İÇİNDE FARKLI ÖZELLİKLER ARZETMEKTEDİR.
SORULARINIZ VE SORUNLARINIZ İÇİN BİZE ULAŞIN KISMINDAN İLETİŞİM FORMU OLUŞTURABİLİRSİNİZ.